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1、物業(yè)費收取計算方式
根據規(guī)定：物業(yè)服務收費按房屋建筑面積計費,按月收取。經業(yè)主同意，也可按季或半年收取。
對新小區(qū)：已交付給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費自物業(yè)交付或書面通知交付之日起次月計收。已符合交房條件，建設單位或物業(yè)服務企業(yè)已通知物業(yè)買受人，物業(yè)買受人沒有正當理由拒絕辦理房屋交付手續(xù)的，物業(yè)服務費自物業(yè)交付或通知之日起次月計收。
2、房屋空置如何交納物業(yè)費
根據的規(guī)定：業(yè)主或者物業(yè)使用人未入住或入住后不使用的房屋，業(yè)主或者物業(yè)使用人應提前書面提出申請，經物業(yè)服務企業(yè)登記確認后，從第七個月開始，其物業(yè)服務費按收費標準的70%交納。
如果：物業(yè)公司拖著不接受申請或不執(zhí)行此規(guī)定（70%收費），業(yè)主可向市物價局物業(yè)收費管理處反應，電話8772186。
3、住宅改變使用用途物業(yè)費如何收取問題
《物權法》第77條規(guī)定“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻洜I性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻洜I性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經有利害關系的業(yè)主同意”。即：改變用途后應遵守相應的法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。
《蘭州市物業(yè)服務收費管理實施辦法》規(guī)定，普通住宅經同意改變了住房用途的，物業(yè)服務費實行市場調節(jié)價，物業(yè)服務收費標準，由雙方當事人遵循平等、自愿的原則事先約定。
其它收費也應按變更后的實際用途交費，如水、電、暖等費用。
4、裝修垃圾清運、裝修押金等收費問題
1、根據規(guī)定：業(yè)主或物業(yè)使用人對房屋進行裝飾裝修時，應當向物業(yè)服務企業(yè)登記，簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協議。實施物業(yè)管理過程中物業(yè)服務企業(yè)可向業(yè)主或裝修人員適當收取裝修垃圾清運、出入證件工本等管理服務費用和裝修押金。
2、具體標準《蘭州市普通住宅物業(yè)服務收費基準價標準的通知》規(guī)定（最高標準）：
A、裝修期間物業(yè)服務費（整個裝修期一次性收?。?高層住宅加收3.50元/平方米（第1層按3.00元/平方米）；多層住宅加收3.00元/平方米
B、裝修垃圾清運費（整個裝修期一次性收?。?6.00元/平方米
C、裝修押金（向裝修企業(yè)收取） 高層住宅3500.00元/戶；多層住宅2000.00元/戶
D、裝修人員 出入證工本費 5.00元/個
5、公共設施大修、中修和更新、改造費用的承擔問題（沒維修資金的如何辦）
物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。如何動用維修基金是市房管局職責，向其咨詢。
但有些老舊小區(qū)業(yè)主沒有交納維修資金，對這種情況。根據《物權法》第七十條 業(yè)主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。第七十二條：“業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務;不得以放棄權利不履行義務?！钡诎耸畻l“建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。”
《蘭州市物業(yè)管理條例》對此也作了規(guī)定。所以，其大修、中修和更新、改造費用應由業(yè)主承擔。但更新、改造應按《物業(yè)管理條例》的規(guī)定征求業(yè)主的意見。
另外，有些設施設備只為部分業(yè)主服務，比如單元門等，如無法動用維修資金，費用應由受益業(yè)主承擔，但要公示，并提前征求業(yè)主意見。如物業(yè)公司沒有公示征求意見，則由物業(yè)公司承擔費用。
6、電價，水價問題;
二次供電：對合表用戶二次供電加收管理費，小區(qū)用戶在1000戶及以下的每千瓦時收取0.04元；1001戶至3000戶的每千瓦時收取0.03元；3001戶及以上的每千瓦時收取0.02元。即電價分別為0.565、0.555、0.545元。
居民生活用水價格：2.70 元（含排污費）。 另外，根據規(guī)定供水動力設備發(fā)生的二次轉供能源費用，經計量、公示后，據實、合理分攤。收取時應單獨列項，不得采取提高水價方式收取。
7、樓道亮化費----公共用電分攤
樓道亮化費，分兩種情況：
一是有物業(yè)公司管理的：不得再稱“樓道亮化費”。原因：從2014年1月，我局已下文對物業(yè)公司管理的小區(qū)取消樓道亮化收費項目和標準。樓道亮化的電費作為公共用電，經單獨計量、公示后，據實、合理公攤；樓道亮化設施設備的維護養(yǎng)護是物業(yè)公司正常的服務事項，費用含在物業(yè)費中。
二是沒有物業(yè)公司管理的：通常為“三不管樓院”。業(yè)主可委托樓道亮化辦等專業(yè)單位管理，費用為市場調節(jié)價，由小區(qū)業(yè)主與亮化辦或其服務單位協商，其中應包含電費和維護養(yǎng)護費用。
所以：如果有物業(yè)公司管理并收了物業(yè)費，如果物業(yè)公司委托市樓道亮化辦等專業(yè)機構管理樓道亮化工作，物業(yè)公司只能向業(yè)主收取電費，其維護管理費用應由物業(yè)公司承擔。
公共用電分攤
物業(yè)管理區(qū)域內的公共照明、智能化、景觀設施等其他共用水、電費用，以及供水、供熱等動力設備發(fā)生的二次轉供能源費用，物業(yè)服務企業(yè)應當單獨計量，經公示后據實、合理分攤。物業(yè)服務企業(yè)在收取以上分攤費用時，不得提前預收。
8、關于滲、漏水向業(yè)主分攤水費問題
按規(guī)定：物業(yè)管理區(qū)域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業(yè)管理企業(yè)接受上述單位委托代收費用的，雙方應當簽訂委托協議，可向委托單位收取代辦手續(xù)費，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。也就是本應由供應單位承擔。
我市的2016.4.1開始的《物業(yè)管理條例》規(guī)定：相關專業(yè)單位在老舊住宅小區(qū)的服務項目暫不具備向最終用戶收取費用的，應當制定和實施限期改造計劃，過渡實現向最終用戶收取費用。限期和過渡的具體辦法由市人民政府制定。
9、住1、2樓也交電梯費問題
我市沒有單獨“電梯費”收費項目，電梯費含在物業(yè)費中。任何收“電梯費”的行為均為違規(guī)行為?！局饕笀?zhí)行政府指導價的普通住宅】
我局2017年5月下發(fā)的《蘭州市普通住宅物業(yè)服務收費基準價標準》，要求帶電梯住宅第1層或未設置電梯出入口的其它樓層，約定標準時應降低25%，但需乘電梯才能出入的除外。
10、不交物業(yè)費不給充水電費問題
業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定按時足額交納物業(yè)服務費用。業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定逾期不交納服務費用的，物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以依法追繳。
所以：物業(yè)公司以不充水電費的方式促使業(yè)主交納物業(yè)費的方式不合適。只能是依法追繳。
需要說明，物業(yè)服務企業(yè)已按照物業(yè)服務合同的約定，提供了相應的服務，按時交納物業(yè)服務費用是業(yè)主的義務?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋 》規(guī)定： 經書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕 交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應予支持。物業(yè)服務企業(yè)已經按照合同約定以及相關規(guī)定提供服務，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關物業(yè)服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。
反映的不充水電問題，我們將聯系物業(yè)公司盡快解決，也可向當地的街道物業(yè)管理辦公室或者社區(qū)（有物業(yè)專干）反映，問題都可得到解決。
11、物業(yè)收滯納金、違約金問題
滯納金或違約金是可以收取的，但應在《物業(yè)服務合同》中約定清楚。要看合同是如何約定的。滯納金或違約金的名稱逐漸規(guī)范，現已要求統一叫“違約金”。
1、建設部、國家工商行政管理局印發(fā)的《物業(yè)管理委托合同示范文本》（建房[1997]263號）第二十二條：業(yè)主和物業(yè)使用人逾期交納物業(yè)管理費的，按以下第__________項處理：
（1）從逾期之日起按每天_________元交納滯納金；
（2）從逾期之日起按每天應交管理費的百分之_________交納滯納金；
2、建設部印發(fā)《前期物業(yè)服務合同（示范文本）》（建住房[2004]155號）第三十一條 甲方、業(yè)主或物業(yè)使用人違反本合同第六條、第七條的約定，未能按時足額交納物業(yè)服務費用（物業(yè)服務資金）的，應按 的標準向乙方支付違約金。
12、業(yè)主自治管理小區(qū)如何收費問題
我市大部分住宅小區(qū)由正規(guī)物業(yè)企業(yè)管理或由單位自管，這部分小區(qū)物業(yè)收費管理工作已初步走向正規(guī)。但是，還有一部分老舊住宅小區(qū)，由于種種原因，沒有正規(guī)物業(yè)公司接管，對這部分住宅小區(qū)，政府也要求“有條件的舊住宅小區(qū)，要積極引進物業(yè)服務企業(yè)實施專業(yè)化的物業(yè)服務；條件不成熟的，由轄區(qū)街道辦事處、社區(qū)居委會組織業(yè)主進行自治管理，以逐步提高舊住宅小區(qū)管理水平?！笔姓k公廳2008年下發(fā)《關于進一步加強物業(yè)管理工作的通知》(蘭政辦發(fā)[2008]61號)
《物權法》
第八十一條 業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人管理。
第七十六條：業(yè)主共同決定……有關的事項
13、單位自管小區(qū)物業(yè)收費問題
國務院《物業(yè)管理條例》所稱物業(yè)管理，按照物業(yè)服務合同約定，對小區(qū)進行物業(yè)管理。你們反映的問題是屬于單位自管小區(qū)物業(yè)，不屬《物業(yè)管理條例》規(guī)范范圍。單位自管物業(yè)一般由本單位后勤部門統一管理、統一收費、統一維修，如有收費或管理矛盾，建議由本單位人員與單位的管理部門協商解決。
政府也要求企事業(yè)單位的舊有小區(qū)，要實行后勤社會化改革，逐步向社會化物業(yè)管理體制轉制。《蘭州市人民政府辦公廳關于進一步加強物業(yè)管理工作的通知》蘭政辦發(fā)【2008】61號 ( 2009-01-23 )
《物權法》第八十一條 業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人管理。（單位領導集體實際業(yè)主，代表本單位職工確定管理事項）
14、政策政務公開問題
市級出臺《蘭州市物業(yè)服務收費管理實施辦法》各項政策，已在我局網“政策法規(guī)”欄目中作了公示。其它的政策如物業(yè)服務基準價及浮動幅度、物業(yè)管理服務等級標準等政策是省一級發(fā)文，請在“甘肅省發(fā)改委網”上查詢。
15、具體物業(yè)收費標準社會公開問題
國家發(fā)展改革委、建設部關于印發(fā)《物業(yè)服務收費明碼標價規(guī)定》的通知，要求：物業(yè)管理企業(yè)在其服務區(qū)域內的顯著位置或收費地點，可采取公示欄、公示牌、收費表、收費清單、收費手冊、多媒體終端查詢等方式實行明碼標價?！兑?guī)定》并未要求向全社公開，如網上公示等。
16、公司帳目公開問題
國家發(fā)改委《物業(yè)服務收費管理辦法》規(guī)定：
實行物業(yè)服務費用酬金制的，物業(yè)管理企業(yè)應當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金年度預決算并每年不少于一次公布物業(yè)服務資金的收支情況。（酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。）（按成本構成列項核算）
實行物業(yè)服務費用包干制的，未要求公布收支情況。目前，我市物業(yè)收費絕大多數采用的是包干制。（包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。）
順便說一下：《物業(yè)管理條例》釋義 《條例》沒有賦予業(yè)主個人和業(yè)主委員員會查看物業(yè)公司的帳目的權利，業(yè)主要行使此項監(jiān)督權，檢查物業(yè)管理企業(yè)的財務支出情況，應該向業(yè)主委員會提出請求，由業(yè)主委員會委托專業(yè)事務所來檢查。只有國家法律認同的會計師事務所才能提供有效的審計報告以達到查賬的目的，維護雙方的合法權益，同時也真正地幫助業(yè)主行使自己合法的監(jiān)督權。
17、物業(yè)服務成本構成
（實行物業(yè)服務費用包干制的，物業(yè)服務費用的構成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。）
而物業(yè)成本一般包括以下部分:
(一)服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;
(二)物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用，其中不包括中央空調和二次供水、電、暖設施運行等費用；
(三)物業(yè)服務區(qū)域清潔衛(wèi)生費用;
(四)物業(yè)服務區(qū)域綠化養(yǎng)護費用;
(五)物業(yè)服務區(qū)域秩序維護費用;
(六)辦公費用;
(七)物業(yè)服務企業(yè)固定資產折舊;
（八）物業(yè)服務合同約定的其它費用。
物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用由業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中另行約定，由物業(yè)服務企業(yè)代收代繳。
物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出。
在國家規(guī)定的質量保修范圍和保修期內的物業(yè)共用部位、共用設施設備維修和更換，應由開發(fā)建設單位負責，不得動用專項維修資金或者由業(yè)主承擔。
省、市《物業(yè)服務收費管理實施辦法》
18、如何確定小區(qū)物業(yè)服務收費標準的（特別是兩個小區(qū)環(huán)境有差別而費用相同問題）
先說一下物業(yè)服務合同的法律定位：法律明確規(guī)定《物業(yè)服務合同》約定的事項，對業(yè)主具有約束力。
一、物業(yè)服務收費標準的約定
實行政府指導價的物業(yè)服務收費，由開發(fā)建設單位、業(yè)主等委托方根據物業(yè)服務特點、服務要求、服務項目，擬定星級服務等級，在相應星級服務等級的收費基準價標準內通過招投標或與物業(yè)服務企業(yè)協商確定具體收費標準，并在物業(yè)服務合同中約定。但新建經濟適用房等保障房項目（小區(qū)），開發(fā)建設單位與物業(yè)服務企業(yè)協商或通過招投標確定收費標準時，不得約定四星級服務和對應的收費標準。所以兩個小區(qū)環(huán)境有差別，有可能約定的收費標準相同。
合同約定的事項對業(yè)主具有約束力?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋 》規(guī)定（第1條），開發(fā)建設單位與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的《物業(yè)服務合同》，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當事人為由 提出抗辯的，人民法院不予支持?！舅源蠹乙欢ㄒ匾暫贤暮灦üぷ鳌?/span>
二、物業(yè)服務收費標準的調整
未成立業(yè)主委員會的小區(qū),需調整物業(yè)服務收費標準,按照《蘭州市物業(yè)管理條例》等有關規(guī)定，可以通過召開業(yè)主代表大會、成立臨時物業(yè)管理委員會討論或直接向業(yè)主征求意見等方式明確新的星級服務等級和收費標準。
調整小區(qū)物業(yè)服務收費標準由物業(yè)項目所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織或指導實施。擬定的物業(yè)服務收費標準調整方案，應當在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示不少于十五天，在專有部分占已交付建筑物總面積過半數且占已交付物業(yè)總人數過半數的業(yè)主不反對的情況下生效。
三、物業(yè)服務的測評與監(jiān)督
縣區(qū)政府負責牽頭組織轄區(qū)物管部門、價格主管部門、街道、物業(yè)小區(qū)業(yè)主自治機構等共同對各物業(yè)小區(qū)物業(yè)服務合同約定的服務標準履行情況定期進行測評。市物業(yè)管理協會積極對測評工作提供全程技術支持，并將測評結果與物業(yè)企業(yè)信用檔案掛鉤，定期向社會公布。
各級價格主管部門應會同物業(yè)主管部門加強對物業(yè)服務收費的日常監(jiān)管，按照《價格法》、《價格違法行為行政處罰規(guī)定》等法律、法規(guī)對價格違法行為予以處罰。
19、物業(yè)服務收費標準
蘭州市普通住宅物業(yè)服務收費基準價標準
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項 目 |
物業(yè)服務星級等級對應收費標準 |
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四星級服務 |
三星級服務 |
二星級服務 |
一星級服務 |
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高層住宅 |
1.90 |
1.70 |
1.45 |
1.20 |
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多層住宅 |
1.10 |
0.90 |
0.65 |
0.40 |
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裝修
期間 收費 |
裝修期間物業(yè)服務費 一次性收取） |
高層住宅加收3.50元/平方米（第1層按3.00元/平方米）；多層住宅加收3.00元/平方米 |
附注： |
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裝修垃圾清運費 一次性收?。?/span> |
6.00元/平方米 |
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裝修押金 |
高層住宅3500.00元/戶；多層住宅2000.00元/戶 |
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裝修人員 出入證工本費 |
5.00元/個 |
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重要說明：
4、帶電梯住宅第1層或未設置電梯出入口的其它樓層，約定標準時應降低25%，但需乘電梯才能出入的除外。 |
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20、住宅小區(qū)地面（及地下）停車不執(zhí)行政府定價問題
根據《蘭州市住宅小區(qū)機動車停放服務收費管理辦法》，簡單說，業(yè)主與物業(yè)企業(yè)能協商一致的按協商的價格執(zhí)行，沒協商或協商不能達成一致的按政府定價執(zhí)行。
協商的方式：業(yè)主委員會（含臨時物業(yè)管理委員會、業(yè)主代表大會）開會討論，或征求半數以上業(yè)主同意，具體由街道辦事處組織。
需要說明的是：對于出售車位的價格，是市場調節(jié)價，政府部門不干預。但出售后的停車服務費用也是按以上的規(guī)定執(zhí)行。
21、地面業(yè)主公用場地停車，不應收停車費問題
省、市《機動車停放服務收費管理辦法》已明確，住宅小區(qū)機動車停放者在劃定的車位上停放機動車的，應當交納機動車停放服務費。
22、收了物業(yè)費不應再收停車服務費問題
物業(yè)按合同約定應當收取停車服務費用
關建點：政府指導價的物業(yè)服務收費，政府在計算物業(yè)服務費成本時，沒有計算停車服務支出成本，這是因為對小區(qū)來說，多數業(yè)主是無車業(yè)主，如將停車服務成本計算在物業(yè)服務成本中，明顯是對無車業(yè)主的不公。不符合“誰受益、誰付費”的原則。
因而，物業(yè)企業(yè)根據委托合同約定提供停車服務并收取服務費用合法、合規(guī)，且業(yè)主應當遵守。
物業(yè)服務收費與停車服務收費的異同點：
相同點：都是向業(yè)主提供服務所收取的費用；
不同點：一是服務的對象不同，物業(yè)服務收費是向全體業(yè)主提供的服務，而停車服務收費只針對特殊群體，即向有車業(yè)主提供服務；二是服務范圍不同，物業(yè)服務收費是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對房屋及配套的設施 設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。而停車服務收費是對停車場地的保潔、秩序維護、購買公眾責任保險等發(fā)生的費用。
23、車輛在小區(qū)停車發(fā)生刮擦，物業(yè)應承擔責任問題
業(yè)主應與服務企業(yè)簽定停車管理服務協議，協議中應明確雙方在車位使用及停車管理服務等方面的權利義務。這里是“管理服務”協議，不是保管合同或協議。發(fā)生刮、擦，應按協議的約定，分清責任。
《甘肅省機動車停放服務收費管理辦法》規(guī)定的明確，機動車停放服務費包含停車服務、車位使用（租賃）費用。已取得車位所有權的業(yè)主應當交納停車服務費用。而停車服務費的用途為：停車場地的保潔、秩序維護、購買公眾責任保險等發(fā)生的費用，可依照服務合同約定，在停車服務費用中列支。
業(yè)主對車輛有保管要求的，其費用應當與機動車停放服務的經營管理者另行約定。
24、圈地停車、設一個桿收費問題
對一個物業(yè)小區(qū)來說，服務企業(yè)或個人進入小區(qū)服務，均會接受委托人的委托才可對物業(yè)小區(qū)進行管理。委托人主要有有開發(fā)建設單位、業(yè)主大會（或業(yè)主委會），單位自管的由單位領導集體，業(yè)主自管物業(yè)由業(yè)主集體商定，沒有任何人管理的（通常說的三不管樓院）由街道、社區(qū)管理或委托等，所以，不應有設一個桿就收費問題。
具休小區(qū)具體是誰委托的，可向委托人咨詢有關委托內容，也可直接向街道物業(yè)管理辦公室反映有關問題。
25、沒辦停車《收費登記證》收費問題
根據國家的規(guī)定，取消收費許可證、收費登記證制度。所以，今后不再有收費許可證、登記證。其收費直接按政府下發(fā)的收費標準的有關文件執(zhí)行，收費單位應公示政府文件；對政府放開的價格，應按合同約定的價格執(zhí)行，收費單位應對約定價格進行公示。（國家發(fā)改委、財政部〔2015〕36號、省發(fā)改委、財政廳〔2015〕268號、市物價局、財政局〔2015〕47號）
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